Le cadre légal : loi ALUR et décret de 2014
La loi ALUR du 24 mars 2014 (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) a profondément réformé les honoraires d'agence en matière de location. Son décret d'application du 1er août 2014 fixe des plafonds par mètre carré pour les honoraires de mise en location et d'état des lieux, selon la zone géographique du bien.
Ces plafonds s'appliquent à la somme totale bailleur + locataire. La loi impose un partage à égalité : le propriétaire ne peut pas payer plus que le locataire, et vice versa. Tout dépassement de ces plafonds est illégal et passible de sanctions.
Les plafonds applicables en 2026
Les plafonds réglementaires n'ont pas été modifiés depuis leur fixation par le décret de 2014. Ils sont exprimés en euros TTC par mètre carré de surface habitable :
| Zone géographique | Total bailleur + locataire | Part maximale bailleur |
|---|---|---|
| Zone très tendue (Paris et 1ère couronne) | 12,10 € / m² | 6,05 € / m² |
| Zone tendue (agglomérations > 50 000 hab.) | 10,09 € / m² | 5,045 € / m² |
| Zone non tendue (reste du territoire) | 8,07 € / m² | 4,035 € / m² |
| État des lieux (entrée et sortie) | 3,03 € / m² | 3,03 € / m² |
Pour un appartement de 50 m² à Paris, le propriétaire ne peut légalement payer plus de 302,50 € d'honoraires de mise en location (6,05 € × 50 m²), plus 151,50 € maximum pour l'état des lieux (3,03 € × 50 m²), soit 454 € au total.
Ce que couvrent les honoraires de mise en location
Les honoraires de mise en location plafonnés couvrent un ensemble de prestations réglementaires :
- La visite du bien et l'estimation du loyer au prix du marché
- La réalisation des photos et la rédaction de l'annonce
- La diffusion de l'annonce sur les plateformes (SeLoger, Leboncoin, PAP, etc.)
- L'organisation et la conduite des visites
- L'étude et la sélection des dossiers candidats (vérification des pièces, solvabilité)
- La rédaction du bail et de ses annexes
- La constitution du dossier de location
L'état des lieux d'entrée fait l'objet d'un plafonnement séparé (3,03 €/m² pour la part bailleur). Certaines agences facturent également l'état des lieux de sortie : vérifiez votre mandat, car ce poste n'est pas toujours inclus dans le plafond de 3,03 €/m².
Ce qui n'est pas dans les plafonds
Les honoraires de mise en location plafonnés ne couvrent pas :
- Les diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, plomb, amiante…) : à votre charge en tant que propriétaire, indépendamment de l'agence
- La garantie loyers impayés (GLI) : optionnelle, facturée séparément
- Les honoraires de gestion courante : ils font l'objet d'un contrat de mandat séparé
Erreurs fréquentes et pièges à éviter
Confondre honoraires de mise en location et de gestion
Les honoraires de mise en location et les frais de gestion locative courante sont deux choses distinctes. La mise en location est facturée une fois à chaque changement de locataire. La gestion est prélevée chaque mois. Certaines agences incluent la mise en location dans leur offre globale — d'autres la facturent séparément. Lisez attentivement votre mandat.
Accepter des frais non plafonnés
Des frais de « constitution de dossier », « vérification de solvabilité », « rédaction du bail » ou « frais administratifs » facturés en plus des honoraires plafonnés sont illégaux. La loi ALUR est explicite : aucuns autres honoraires que ceux prévus par le décret ne peuvent être facturés au locataire ou au bailleur dans le cadre de la mise en location.
Ne pas vérifier la zone de son bien
Paris intramuros est en zone très tendue. Les communes de petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne) sont généralement en zone tendue. Au-delà de la grande couronne, les biens relèvent souvent de la zone non tendue. La zone détermine le plafond applicable — vérifiez sur le site du gouvernement si votre commune est concernée par l'encadrement des loyers, ce qui signale automatiquement une zone tendue ou très tendue.
Calcul pratique pour un propriétaire parisien
Voici comment calculer le maximum légal que vous pouvez payer pour la mise en location de votre bien à Paris :
- Identifiez la surface habitable du bien (en m²)
- Multipliez par 6,05 € (zone très tendue) pour les honoraires de mise en location
- Ajoutez 3,03 € × surface pour l'état des lieux d'entrée (si facturation séparée)
- Vérifiez que votre facture d'agence ne dépasse pas ce total
Si l'agence facture au-dessus de ce plafond, vous êtes en droit de contester la facturation et de demander un remboursement du trop-perçu. En cas de litige, la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) est l'autorité compétente.
La mise en location chez Olivia Gestion
Chez Olivia Gestion, nos honoraires de mise en location sont strictement conformes aux plafonds ALUR. Nous ne facturons aucun frais annexe non réglementé. Le partage bailleur/locataire est appliqué à égalité, conformément à la loi.
Notre avantage concurrentiel porte principalement sur les honoraires de gestion courante (7 % sans TVA), qui constituent la dépense récurrente la plus importante sur la durée d'un mandat. Pour la mise en location, nous appliquons simplement les tarifs légaux — ni plus, ni moins.
Vous souhaitez mettre votre bien en location à Paris ou en petite couronne ? Contactez Olivia Gestion sur olivia-gestion.fr pour une estimation gratuite et un mandat transparent, conforme à la réglementation ALUR.